Wer einen Mietvertrag unterschreibt, wird ihn sich bestimmt genau durchlesen. Die Mühe lohnt sich. Unklarheiten und Fragen sollten vor dem Leisten der Unterschrift geklärt werden – auch, wenn der Auszug noch in weiter Ferne zu liegen scheint. Das gleiche gilt, wenn die „Chemie“ zwischen Mieter und Vermieter sehr gut, oder wenn es gar ein Bekannter oder Verwandter ist, der die Wohnung vermietet. Im Zweifel, bei Missverständnissen oder Ärger, oder wenn der Vermieter verstirbt und seine Erben den Vertrag übernehmen – es gilt in der Regel das, was im Vertrag vereinbart wurde.

Zwar genießen die Mieter durch die Paragrafen des Bürgerlichen Gesetzbuches und die richterliche Praxis häufig einen umfassenden Schutz – darauf sollte man sich im Streitfall aber nicht verlassen. Anwaltliche oder gerichtliche Auseinandersetzungen können nicht nur teuer und langwierig werden, sondern auch das Verhältnis zerrütten und das Lebensgefühl in der Wohnung stark beeinträchtigen.

Dem können Mieter und Vermieter vorbeugen, indem sie einen möglichst klaren, detaillierten und mit der aktuellen Rechtsprechung konformgehenden Vertrag nutzen. Auch regionale Besonderheiten, wie zum Beispiel Mietspiegel bei Mieterhöhungen, sind zu beachten.

Es empfiehlt sich, aktuelle Vordrucke von Mieter- und Eigentümervereinen oder Downloads von seriösen Internetportalen zu verwenden. Dann können beide Vertragsparteien relativ sicher sein, dass zumindest alle wichtigen Aspekte enthalten sind. Folgende grundlegende Aspekte sollten sich Mieter in jedem Fall genau ansehen:

Mietgegenstand

In diesem Abschnitt ist genau zu beschreiben, welche Räume vermietet werden. Auch Nebenräume, Gartenanteile sowie eine eventuelle, gemeinschaftliche Nutzung von Waschkeller, Hof, Garten sind genau zu beschreiben. Bei der Quadratmeterzahl sollte gegebenenfalls nachgemessen werden. Denn die tatsächliche Zahl kann bei der späteren Ermittlung von Mieterhöhungen oder Belegungen eine wichtige Rolle spielen.

Vertragsdauer und eventuelle Befristung

Nach § 565 Absatz I. des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) kann ein Mietverhältnis nur befristet werden, wenn bestimmte Gründe vorab vertraglich festgelegt werden. Häufige Gründe sind zum Beispiel Eigenbedarf oder der geplante Rückbau eines Hauses. Dabei muss der Befristungsgrund genau beschrieben werden – zum Beispiel muss beim Eigenbedarf aufgeführt werden, welches Familienmitglied des Vermieters aus welchem Grund einziehen wird. Diese Gründe dürfen nicht im Nachhinein verändert werden. Bei befristeten Mietverträgen ist eine ordentliche Kündigung vor Ablauf der Frist oft ausgeschlossen, sodass nur außerordentlich, aus besonderem Grund, gekündigt werden kann (siehe unten).

Mietpreis und Mieterhöhungen

Der Mietpreis darf in der Regel erst nach einer Wartefrist von 15 Monaten vom Vermieter erhöht werden. Über drei Jahre dürfen die Erhöhungen in der Regel maximal 20% betragen. In besonders beliebten Großstädten teils maximal 15%. Häufig werden Mietpreiserhöhungen/Staffeln bereits im Mietvertrag festgelegt. Auch die Orientierung an den ortsüblichen Vergleichsmieten für frei gehandelten Wohnraum oder den mancherorts verfügbaren Mietspiegeln hilft Mietern (und Vermietern). So können sie einen fairen Mietpreis finden oder die Angemessenheit von Mieterhöhungen einschätzen.

Sanierung und Modernisierung

Wenn der Vermieter Maßnahmen plant, die die Wohnqualität für die Mieter oder die Energiebilanz der Wohnung deutlich verbessern, kann er die Kosten hierfür auf die Miete umlegen (bis maximal 11% seiner Kosten pro Jahr). Falls diese Baumaßnahmen bereits bei Abschluss des Mietvertrages geplant sind, sollten sie, zusammen mit Angaben zur voraussichtlichen Mieterhöhung, so genau wie möglich im Vertrag beschrieben werden.

Nebenkosten

Diese werden vom Vermieter an den Mieter gegen Nachweise weiterberechnet – unter Berücksichtigung der erfolgten Vorauszahlungen. Zu den Nebenkosten zählen in der Regel Heizkosten, Wasser- und Abwassergebühren, Strom, Hausmeisterservice (nicht Hausverwaltertätigkeiten), Grundsteuer, Müllabfuhr, eventuell Treppenhaus- oder Gehwegreinigung, Gartenpflege. Mietern sei empfohlen, beim Ablesen von Zählerständen das vom Ableser erfasste Ergebnis kurz auf Richtigkeit/“Zahlendreher“ zu überprüfen. Falls im Mietvertrag zudem allgemein „Sonstige Betriebskosten“ aufgeführt werden, sollte der Mieter eine genaue Aufschlüsselung verlangen, was damit gemeint ist. So werden spätere Auseinandersetzungen beim Erhalt der Nebenkostenabrechnung vermieden.

Schönheitsreparaturen

Dazu zählen das in angemessenen Abständen erfolgende Tapezieren, Lackieren von Altbautüren und -fenstern, Weißeln der Decke und ähnliches. Die meisten Mietverträge übertragen diese Pflicht vom Vermieter auf den Mieter, was zulässig ist. Auch beim Auszug haben die Mieter in der Regel die Räume mit normaler Sorgfalt renoviert und mit weißen (nicht bunten) Wänden, Decken, Türen und Fenstern zu übergeben.

Kündigung

Möchte der Mieter ausziehen, kann er ein unbefristetes Mietverhältnis mit einer gesetzlich geregelten, dreimonatigen Frist ordnungsgemäß kündigen. Ein seriöser, wirksamer Mietvertrag wird diesen Passus enthalten. Sonderkündigungsrechte mit kürzeren Fristen kann ein Mieter bei nicht vorab vereinbarten Mieterhöhungen oder auch bei Modernisierungen haben. Eine fristlose Kündigung wiederum ist möglich, wenn beispielsweise schwere Mängel an der Wohnung auftreten, die der Vermieter auch nach schriftlicher Aufforderung und angemessener Fristsetzung nicht behoben hat. Selbstverständlich hat auch der Vermieter Rechte – zum Beispiel die Kündigung bei stark unsachgemäßen Gebrauch der Wohnung, oder, wenn der Mieter mit mehr als einer Monatsmiete im Rückstand ist.

Mietminderung oder Schadensersatz

Darüber hinaus kann der Mieter bei schweren, nicht durch ihn verursachten Mängeln der Wohnung Mietminderung verlangen. Falls der Mieter oder sein Eigentum zudem geschädigt wird, können Schadensersatzforderungen hinzukommen.

Untermieter

Der Mieter kann vom Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung schriftlich verlangen, wenn keine schwerwiegenden Gründe (zum Beispiel gewerblicher statt privater Nutzung oder Überbelegung) dagegensprechen.

Haustiere

Kleine Vögel, Nagetiere und ähnliches dürfen in der Regel immer im Käfig gehalten werden. Ein pauschales Verbot im Mietvertrag, Hunde oder Katzen zu halten, wurde vom Bundesgerichtshof für unzulässig erklärt. Gleichwohl hat der Mieter darauf zu achten, dass sein Hund oder seine Katze weder Hausfrieden noch Nachbarn stören oder die Wohnung beschädigen.

Mehr Details und weitere Informationen erhalten Mieter bei unabhängigen Portalen wie Finanztip.de oder beim Deutschen Mieterbund.

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