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Nebenkosten im Mietvertrag – was ist drin, was ist zulässig?

16. Dezember 2020

In vielen Mietverträgen für Wohnungen oder Häuser steht, dass der Mieter die Neben- und Betriebskosten zu tragen hat. So überträgt der Vermieter diese Kosten auf den Mieter – sonst hätte der Vermieter die Nebenkosten zu tragen. Häufig verlangt der Vermieter eine monatliche Vorauszahlung für die Nebenkosten. Am Jahresende werden die Vorauszahlungen dann mit dem tatsächlichen, nachgewiesen angefallenen Betrag verrechnet. Dann wird eine Erstattung oder Nachzahlung fällig. Insbesondere bei Kleinbeträgen sind auch pauschale Vorauszahlungen/Verrechnungen denkbar.

Die Umlage auf die einzelnen Mieter erfolgt in der Regel nach deren Anteil an der Gesamtfläche, teils auch nach Verbrauch

Ein Beispiel für die Umlage der Mietnebenkosten: In einem Drei-Familienhaus werden drei Wohnungen mit einer Gesamtfläche von 250 Quadratmetern (ohne Treppenhaus, Eingang usw.) vermietet. Zwei Familien bewohnen jeweils eine Mietwohnung mit je 100 Quadratmetern. Ein Paar hat sich die kleine, 50 Quadratmeter große Wohnung, gemietet. Der Vermieter teilt die Quadratmeter-Zahl je Wohnung durch die Gesamtfläche. So wird oft der Faktor für die Berechnung der anteiligen Nebenkosten pro Mietpartei ermittelt. Im Beispiel zahlen die beiden Mietparteien in den größeren Wohnungen 2/5 der Nebenkosten; das Pärchen in der kleinen Wohnung 1/5. Anders sieht es bei stark verbrauchsabhängigen Kosten aus: Sind zum Beispiel die Heizkosten bei gemeinsam genutzter Heizanlage oder Wasserkosten, umzulegen, kann dies nicht so einfach erfolgen: Dann sind in der Regel mindestens die Hälfte nach tatsächlichem Verbrauch abzurechnen. Dazu müssen Verbrauchszähler pro Wohnung vorhanden sein.

Die Abrechnung der Nebenkosten: Der Mieter erhält die Differenz zurückerstattet oder wird gebeten, nachzuzahlen

Besonders bei Mehrfamilienhäusern fallen erhebliche Betriebs- und Nebenkosten an – für die Räume, die nicht direkt Gegenstand der Mietsache sind (zum Beispiel Eingangsbereich, Treppenhaus, gemeinschaftlich genutzte Keller- oder Bodenräume, Gartenflächen vorm Mehrfamilienhaus u.ä.)

Welche Kosten sind im Detail in den Nebenkosten enthalten?

In der weit verbreiteten Klausel, dass Nebenkosten vom Mieter getragen werden, müssen nicht zwingend alle einzelnen Kosten aufzählen. In der Betriebskostenverordnung steht, dass folgende Kosten in den Nebenkosten enthalten sind:

  • Gebühren für Müllabfuhr
  • Wasser (Verbrauch und eventuelle Kosten für Zähler/Wartung), falls erforderlich, Kosten für Trinkwasser-Untersuchungen
  • Gegebenenfalls Kosten für einen Hausmeister- oder Reinigungsservice, der die allgemeinen Räume und Flächen säubert, pflegt oder wartet
  • Strom- und Wartungskosten für Licht/Bewegungsmelder in den allgemein zugänglichen Räumen wie Treppenhaus, Keller, Flur
  • Kosten für Straßenreinigung und Winterdienst
  • Kosten für die Pflege von Gemeinschaftsgärten, Rasenflächen oder für die Ungezieferbekämpfung
  • Grundsteuer, weitere öffentliche Abgaben, zum Beispiel Sielgebühren für Regenabwasser
  • Falls nicht vom Mieter direkt übernommen: Kosten für das Heizen (Verbrauch plus Wartung der Anlage)
  • Kosten für den Schornsteinfeger
  • Gebäudeversicherungen
  • Kosten für Blitz- und Brandschutzanlagen (zum Beispiel Wartung von Blitzableiter, Batteriewechsel bei Rauchmeldern)

Lediglich eher unübliche Nebenkosten müssen extra aufgeführt werden, wenn der Vermieter vertraglich festlegen möchte, dass der Mieter sie übernimmt. Dazu gehören zum Beispiel Kosten für Alarmanlagen für das gesamte Gebäude oder Kosten für Sicherheitsdienst oder Empfang. Auch eine Kostenumlage fürs Reinigen und Betreiben eines gemeinschaftlich genutzten Swimming Pools oder Wartungsaufwand von Photovoltaik-/Solarthermie-Anlagen sollte ausdrücklich im Vertrag vereinbart werden.

Was zählt nicht zu den Nebenkosten?

In der Regel sind einmalig entstehende Aufwände keine Nebenkosten. Dazu zählen beispielsweise Investitionen in die technische Modernisierung, in Werkzeuge und Geräte, die im Haus zum Einsatz kommen, in Dacherneuerungen oder in Malerarbeiten im Treppenhaus oder an der Fassade. Sie sind Investitionen des Vermieters, die dieser in der Regel in die Kalkulation der monatlichen Mietpreise (und nicht in die Betriebskosten) einfließen lässt.

Ebenfalls meist nicht in den Mietnebenkosten enthalten – Strom, Telefon- und Kabelanschluss in den eigenen vier Wänden

Für Telefon, TV, Webnutzung sowie den eigenen Stromverbrauch innerhalb der Wohnung schließt der Mieter meist selbst einen Vertrag mit einem Versorgungsunternehmen ab. In fast jedem Mietshaus gibt es einen eigenen Stromzähler für jede Wohnung. Der Mieter kann sich also selbst einen Anbieter auswählen.

 

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Bildquelle: pixabay/moerschy

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