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Kündigung wegen Eigenbedarf – wie kann sicher der Mieter wehren

24. Juli 2018

Ein Schreckensszenario für viele Mieter von Wohnraum: Der Vermieter sendet die Kündigung der Wohnung wegen Eigenbedarfs.

Natürlich gibt es Vermieter, die diese Kündigungsart ausnutzen: Sie schieben die Eigenbedarfskündigung nach § 573 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) „vor“, damit der bisherige Mieter aus der Wohnung auszieht. Dann werden die Räume nicht oder nur zum Schein selbst genutzt, um sie anschließend weiter zu vermieten – zu einer höheren Miete als es mit dem alten Mietvertrag möglich war. Manche Vermieter versuchen mit der Kündigung auch, „unliebsame“ Mieter „loszuwerden“.

Aber selbstverständlich erfolgen viele Kündigungen aufgrund von Eigenbedarf auch aus verständlichen, lauteren Gründen. Manche Vermieter, deren Kinder, Eltern, Geschwister oder andere nahestehende Personen die Wohnung tatsächlich, um dort zu leben. Bei einer rechtmäßigen Kündigung wegen Eigenbedarf kann der Vermieter den Auszug aus der Wohnung auch mit einer Räumungsklage und behördlicher Vollstreckung erzwingen.

Grundsätzlich gilt: Der Mieter ist dieser Kündigung nicht schutzlos ausgesetzt

Er oder sie können widersprechen und Rechtsmittel einlegen. Dazu finden Sie hier einige Grundlagen zur Kündigung wegen Eigenbedarf, hilfreiche Tipps und weiterführende Links:

Die Kündigung muss form- und fristgerecht erfolgen

Eine Kündigung aus Gründen des Eigenbedarfs ist eine ordentliche Kündigung. Das heißt, dass die Kündigungsfristen vom Vermieter eingehalten werden müssen, damit sie überhaupt wirksam werden kann. Die Kündigungsfristen sind in der Regel im Mietvertrag festgelegt und auch durch das BGB festgeschrieben. Auch die Form, meist ist es die Schriftform, ist zu beachten. Grundsätzlich sind Eigenbedarfskündigung auch bei (auf einen längeren Zeitraum) befristeten Mietverhältnissen möglich.

Der Vermieter muss den Eigenbedarf beim Kündigen begründen

Hierzu sprechen Juristen von „berechtigtem Interesse“ und „vernünftigen, nachvollziehbaren Gründen“. Das ist relativ weitgefasst. Wenn der Vermieter zum Beispiel Kinder hat, die an dem Wohnort studieren, gilt dies häufig als Eigenbedarf. Häufig benötigen Vermieter auch eine bisher vermietete Wohnung, wenn Sie sich vom Partner trennen oder andere, neue Lebensumstände eintreten.

Sogar der Eigenbedarf für Tante, Onkel, Vettern oder Cousinen sowie andere Verwandte kann rechtmäßig sein – wenn der Vermieter darlegen kann, dass er in einer engen sozialen Beziehung zu diesen Personen steht. Auch Haushaltsangehörige wie fest bei dem Vermieter wohnende Pflegepersonen können zu diesem Personenkreis zählen.

Für die Geltendmachung von Eigenbedarf ist es nicht erforderlich, dass sich der Vermieter in einer Notsituation befindet. Voraussetzung für Bedarf ist aber, dass die Wohnung auch vom neuen Bewohner zu Wohnzwecken (und nicht zu gewerblichen oder anderen Zwecken) genutzt werden soll.

Was passiert, wenn der Mieter der Kündigung Folge leistet und fristgerecht auszieht, der Vermieter die Wohnung aber gar nicht für den Eigenbedarf nutzt? Dann kann der Mieter Schadensersatzforderungen geltend machen.

Ausnahme: Kündigung wegen Eigenbedarf ohne Grund möglich?

Wohnen Mieter und Vermieter in einem Zwei-Parteien-Haus, in dem sich keine weiteren Wohnungen befinden, kann der Vermieter in der Regel ordentlich kündigen, ohne eine Begründung vorlegen zu müssen. Das gilt auch, wenn Vermieter und Mieter in einer gemeinsamen Wohnung wohnen.

Der Vermieter kann auch Wohnungen, die nicht genau zu ihm passen, beziehen

Dem Vermieter kann in der Regel nicht vorgeschrieben werden, wieviel Quadratmeter oder welchen Wohnstandard er für seinen Eigenbedarf beanspruchen kann. Ein Beispiel: Ist der Vermieter Single und lebt allein, kann dem Mieter wegen Eigenbedarf gekündigt werden – auch, wenn es sich um eine sehr große 3-Zimmer-Familienwohnung handelt.

Ebenso ist ein Vermieter berechtigt, die Wohnung lediglich als Zweitwohnung zu nutzen. Nur in Ausnahmefällen, wenn die Wohnung für die Wohnbedürfnisse des Vermieters überhaupt nicht geeignet oder ein Vielfaches zu groß ist, haben Gerichte hier gegen die Eigenbedarfsansprüche des Vermieters entschieden.

Juristische Personen können keinen Eigenbedarf geltend machen

Der Vermieter muss eine natürliche Person sein. GmbHs, Wohnungsbau-AGs und ähnliche Gesellschaften sowie Genossenschaften können nicht wegen Eigenbedarf kündigen. Hat der Vermieter mit anderen eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts gegründet, können alle zugehörigen Personen gemeinsam kündigen – um den Eigenbedarf eines Mitglieds geltend zu machen.

Der Mieter kann juristisch Widerspruch einlegen

Dies kann zum Aufschub führen. Das heißt, der Mieter muss nicht direkt zum Kündigungstermin ausziehen. Dieses Wagnis sollte aber nur eingegangen werden, wenn die Eigenbedarfskündigung offenbar nicht legitim ist:

Mit einem Widerspruch hat der Mieter besonders in diesen Fällen Aussicht auf Erfolg

  • Wenn der Vermieter den Eigenbedarf nicht ausreichend begründet hat (siehe oben). Juristen sprechen hier von Nutzungsgrund und Nutzungswillen, die vom Vermieter deutlich und schriftlich kommuniziert werden müssen.
  • Wenn der Auszug eine besondere Härte für den Mieter bedeuten würde. Dies kann der Fall sein, wenn sich der Mieter trotz umfassender Bemühungen keine angemessene neue Wohnung in dem Umfeld finden kann. Auch kranke oder ältere Menschen werden oft durch Härtefall-Entscheidungen der Gerichte geschützt.

 

Ein Prozess vor Gericht, der verloren wird, kann teuer werden…

Deshalb schauen Sie bitte hier, bevor Sie sich einen Anwalt für Mietrecht nehmen…

  • Nutzen Sie die Beratungsangebote, zum Beispiel von Mieterbund 
  • Oder fragen Sie bei Ihrer Verbraucherzentrale nach: Die Linkübersicht zur Verbraucherzentrale in Ihrem Bundesland finden Sie hier 
  • Informieren Sie sich in fundierten Mietrechtsportalen im Internet, wie Mietrecht.org 
  • Suchen Sie das Gespräch mit dem Vermieter: Zum Beispiel muss der Vermieter unter bestimmen Umständen eine gleichwertige Alternativwohnung anbieten – falls zum Beispiel eine zum passenden Zeitpunkt im Haus frei wird.

Wenn Sie sich die Auseinandersetzung mit Ihrem Vermieter ohne Anwalt nicht zutrauen, oder, wenn Sie ohne juristischen Sachverstand und Beistand nicht mehr weiterkommen:

Bei Anwalt.de haben Sie Möglichkeit, eine Frage zu stellen und darauf eine (kostenlose) Antwort zu bekommen – und sich Bedarf einen Rechtsanwalt für Mietrecht zu suchen. Auch Anwaltssuche.de hilft mit Tipps und einer Anwaltssuche, zum Beispiel nach Postleitzahl.

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